Louer un bien immobilier implique un engagement financier important pour le locataire et le bailleur. Pour garantir le paiement des loyers et charges, deux dispositifs sont souvent utilisés : la caution et le garant. Bien que souvent confondus, ces deux éléments présentent des différences essentielles qui impactent directement la sécurité financière des parties concernées.
La caution : un engagement direct et immédiat
La caution, souvent appelée "garantie locative", représente une personne physique ou morale qui s’engage à payer la dette du locataire en cas de défaillance. Elle constitue une sécurité immédiate et directe pour le bailleur, réduisant ainsi les risques de non-paiement.
Définition et nature juridique de la caution
- La caution est un contrat indépendant du contrat de location. Elle est conclue séparément entre le bailleur et la caution.
- Le cautionnement est régi par le Code civil et doit être expressément mentionné dans le contrat de location. Le bailleur doit fournir une copie du contrat de cautionnement à la caution.
Modalités de mise en place de la caution
- Le montant de la caution est généralement fixé à un mois de loyer, mais peut être supérieur en fonction de la durée du bail ou du type de bien loué. Par exemple, pour une location d’un appartement à Paris d’une durée de 3 ans, la caution pourrait être de deux mois de loyer, soit environ 2000 euros.
- La caution peut être une personne physique, comme un membre de la famille ou un ami du locataire, ou une personne morale, comme une banque ou une société de cautionnement. La société de cautionnement, comme la société "Action Logement", propose des garanties locatives aux salariés du secteur privé.
- La formalisation de la caution nécessite la signature d’un acte écrit, qui doit être signé par le locataire, la caution et le bailleur. Cet acte doit mentionner le montant de la caution, la durée du bail, les obligations de la caution et les modalités de remboursement de la caution.
On distingue plusieurs types de cautions :
- La caution bancaire : une banque s’engage à garantir le paiement des loyers et charges du locataire. Elle est souvent demandée pour les locations de biens de standing ou pour les locataires ayant un historique de crédit fragile. La caution bancaire, généralement associée à une garantie bancaire, est souvent plus coûteuse qu'une caution personnelle, mais elle offre une plus grande sécurité au bailleur. Une banque comme la BNP Paribas peut proposer ce type de caution.
- La caution solidaire : la caution s’engage à payer la dette du locataire dans les mêmes conditions que lui, sans possibilité de recours contre ce dernier. Cela signifie que le bailleur peut se retourner directement contre la caution sans avoir à engager une procédure judiciaire contre le locataire. Cette situation est souvent rencontrée lorsque la caution est un membre de la famille proche du locataire.
- La caution personnelle : une personne physique s’engage à payer la dette du locataire en cas de défaillance. Ce type de caution est souvent utilisé pour les locations de biens modestes ou pour les jeunes locataires. Toutefois, elle implique un risque financier important pour la caution, car elle est responsable de l'intégralité des dettes du locataire.
Responsabilité et droits de la caution
- La caution est responsable de l’intégralité des dettes du locataire, y compris les loyers impayés, les charges et les dommages causés au bien loué. Son engagement est direct et solidaire avec le locataire.
- La caution peut se retourner contre le locataire pour récupérer les sommes qu’elle a versées au bailleur. Elle a un droit de recours contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes versées.
- Si la caution est excessive par rapport au montant du loyer, elle peut demander une réduction du montant. La jurisprudence admet qu’une caution ne doit pas excéder le montant de six mois de loyer, à moins qu’il n’y ait des motifs sérieux pour justifier une caution plus importante.
Le garant : un engagement indirect et différé
Le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer les dettes du locataire si celui-ci ne peut plus le faire. Contrairement à la caution, l'engagement du garant n’est pas immédiat et nécessite une mise en demeure préalable du bailleur.
Définition et nature juridique du garant
- Le garant est généralement une personne physique, souvent un membre de la famille ou un ami du locataire, qui s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance.
- L’engagement du garant est indirect et différé. Il n’est pas tenu de payer immédiatement, mais seulement après une mise en demeure du bailleur et si le locataire ne peut pas payer. Le garant a un délai raisonnable pour payer.
Modalités de mise en place du garant
- Le garant doit avoir une capacité financière suffisante pour couvrir les dettes du locataire. Le bailleur peut demander des justificatifs de revenus du garant.
- Le garant doit être accepté par le bailleur. Il est important de s’assurer que le garant soit bien informé de ses obligations avant de signer le contrat. La garantie est formalisée par un acte écrit, signé par le garant, le locataire et le bailleur.
On distingue plusieurs types de garanties :
- Le garant solidaire : la garantie est solidaire avec le locataire, ce qui signifie que le bailleur peut se retourner à la fois contre le locataire et le garant pour obtenir le paiement des dettes. Le garant est donc tenu de payer même si le locataire est solvable. Par exemple, dans une location d’un appartement à Lyon d’un loyer de 800 euros, le garant pourrait être sollicité si le locataire ne paye pas ses loyers pendant plusieurs mois.
- Le garant non solidaire : la garantie est non solidaire, ce qui signifie que le bailleur doit d’abord se retourner contre le locataire avant de pouvoir se retourner contre le garant. Le garant n’est tenu de payer que si le locataire est insolvable. Cette situation est plus avantageuse pour le garant, mais elle peut être moins sécurisante pour le bailleur.
- Le garant familial : c’est une garantie souvent utilisée par les parents pour leurs enfants. Elle peut être solidaire ou non solidaire. Un parent garant pourrait être amené à payer les loyers de son fils si celui-ci rencontre des difficultés financières.
Responsabilité et droits du garant
- La responsabilité du garant est limitée au montant de la garantie, qui est généralement fixé dans le contrat. Le garant ne peut pas être tenu de payer une somme supérieure à celle mentionnée dans le contrat.
- Le garant peut demander au bailleur de lui fournir des informations sur les dettes du locataire. Il a le droit d’être informé des impayés du locataire et de la procédure engagée par le bailleur.
- Le garant peut obtenir un délai de grâce avant de devoir payer les dettes du locataire. Ce délai lui permet de se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a versées. Le délai de grâce est généralement accordé par le bailleur, mais il n’est pas obligatoire.
Comparaison et avantages/inconvénients
La caution et le garant offrent chacun des avantages et des inconvénients. Le choix dépend de la situation personnelle et financière du locataire et des conditions négociées avec le bailleur. Il est crucial de bien comprendre les implications de chaque solution avant de prendre une décision.
Tableau comparatif
| Critères | Caution | Garant |
|---|---|---|
| Engagement | Direct et immédiat | Indirect et différé |
| Responsabilité | Entière et solidaire | Limitée et non solidaire |
| Formalités | Simples et rapides | Plus complexes |
| Risque financier | Important pour la caution | Moindre pour le garant |
| Flexibilité | Moins flexible | Plus flexible |
Avantages de la caution
- Sécurité maximale pour le bailleur : la caution offre une garantie solide et immédiate pour le bailleur, réduisant les risques de non-paiement des loyers et charges.
- Processus simple et rapide : la mise en place d’une caution est généralement simple et rapide, surtout lorsqu’il s’agit d’une caution bancaire.
Avantages du garant
- Moins contraignant pour le locataire : le garant n’est pas tenu de payer immédiatement, ce qui réduit la pression financière sur le locataire.
- Possibilité de négocier des conditions plus avantageuses : le garant a une certaine latitude pour négocier les conditions de la garantie avec le bailleur, notamment en limitant sa responsabilité ou en obtenant un délai de grâce.
Inconvénients de la caution
- Risque financier important pour la caution : la caution s’engage à payer l’intégralité des dettes du locataire, ce qui peut représenter un risque financier important.
- Possibilité d’être sollicité pour des sommes importantes : la caution peut être sollicitée pour des sommes importantes, notamment si le locataire est insolvable ou s’il cause des dommages au bien loué. Par exemple, la caution d’un appartement de trois pièces à Paris pourrait être sollicitée pour un montant de 3 000 euros si le locataire ne paie pas ses loyers pendant plusieurs mois.
Inconvénients du garant
- Processus plus complexe à mettre en place : la mise en place d’une garantie implique des formalités plus complexes que la caution, notamment la vérification de la capacité financière du garant.
- Risque de responsabilité indirecte pour le garant : le garant est tenu de payer les dettes du locataire, mais il n’a pas de contrôle sur la gestion du locataire. Il est donc exposé au risque de devoir payer pour des impayés ou des dommages qu’il n’a pas causés.
La caution et le garant offrent chacun des avantages et des inconvénients. Le choix dépend de la situation personnelle et financière du locataire et des conditions négociées avec le bailleur. Il est essentiel de bien comprendre les implications de chaque solution avant de prendre une décision. Un accompagnement professionnel peut être précieux pour choisir la solution la plus adaptée et pour négocier des conditions avantageuses.